Kiracı ve ev sahipleri, haklarınızın farkında olun!

Ülkemizde yaklaşık 6 milyon vatandaş kira ödüyor. Kiracı ile ev sahipleri kendi aralarında zamdan tadilata, kontrat bitmeden tahliye talebinden evin satılmasına kadar birçok sorunla karşılaşabiliyor. Bu gibi durumlarda iki tarafın da haklarını bilmesi, kişileri kendi aralarında uzlaştırarak, konut sorunlarını en aza indirgiyor.

Ev sahibi ve kiracı hakları, Türk Borçlar Kanununda 6098 sayılı haklarda belirtilmiştir.

Kanunlara göre belirlenen kiracı hakları şu şekildedir;

Kontrat süresi

Mülk sahibi, kira kontratının süresi dolmadan kiracıyı evden çıkarma hakkına sahip değildir. Kontrat süresi bitimine bir ay kala ev sahibi, kiracısına ihtarname çekmediği sürece, söz konusu kontrat kendiliğinden yenilenir ve süresiz kontrat niteliğine sahip olur.

Konut yapı masrafları

Kiracı, kiraladığı evdeki tadilat edilmesi gereken hususları, ev sahibinden talep edebilme hakkına sahiptir. Konutta kusurların giderilmesi için yapılan masraflar ev sahibine aittir. Ev sahibi ile anlaşma sağlanır ev sahibi direkt kusuru giderirse sorun yoktur. Kiracı tadilatı yaptırarak, kiradan düşerek ödeme yapabilir.

Kira bedelinde indirim

Tadilat veya yapı kusurlarının giderilmesinin herhangi bir acelesi yok ise, kiracı ev sahibinden kira ücreti dahilinde indirim talep edebilir. Konut zararlarının giderilmesi yahut kira oranında indirim istenmesi, kiracının hakkıdır.

Kira devri

Kiracı, kiraladığı mesken, konut yahut iş yerini başka birine kiralama hakkına sahiptir. Konuta zarar vermemek koşuluyla tamamen ya da kısmen başkasına devretme, kiralama seçeneği, kiracı hakları arasındadır.

Kiracı haklı gerekçe ile çıkma hakkına sahiptir

Kiralanan evden istenilen performans alınmıyor yahut bekleneni karşılamıyor ise kiracı, kontrat süresinin dolmasını beklemeden çıkabilir. Kiralananın sorunları var ise, haklı gerekçe bildirilerek çıkma hakkına sahiptir.

Demirbaş tadilatı

Evin temel bölümleri ve demirbaşlarının tadilatı, mülk sahibine aittir. Kiracı şahsi zevkine göre farklı değişiklikler veya yenilikler yaptırıyor ise kiracının sorumluluğu altına  girer.

Yönetim yetkisi

Apartman yönetimlerinde genellikle ev sahipleri yöneticilik yapar. Şayet ev sahibinin vekaleti ile kiracılar da yönetici olabilir.

Kanun esaslarına göre:

Ev sahibinin kiracısını evden çıkarabilmesi için ; mesken ihtiyacı, işyeri ihtiyacı, esaslı tamir, yeniden inşa veya imar tevsi ve tadil, yeniden iktisap eden şahsın işyeri veya mesken ihtiyacı, kira bedelinin ödenmemesi gibi haklı gerekçelerinin olması gerekiyor.

Peki, ev sahibinin kiracıya karşı hakları nelerdir?

1) Ev sahibinin kiraya verdiği taşınmazı kiracının,  temiz ve kiraya uygun bir şekilde teslim etme zorunluluğu bulunur. İşyeri olarak kiraya verilecek ise işyeri, ev olarak kullanılacaksa ev kullanımına uygun kiracısına teslim edilmesi gerekir. 

2) Ev sahibi eğer kiracısına, kiraya verdiği taşınmaz ile ilgili yanlış veya yanıltıcı bilgi vermiş yada malı ayıplı teslim etmiş ise kiracının sözleşmeyi feshedip tahliye hakkı olduğu gibi yeni kanunda bu ayıp nedeniyle kiracının kira bedelinin indirilmesi talep hakkı da getiriliyor. Yani ev sahibi yüksek kiraya verdiği bir taşınmazda daha önce söylemediği bir eksiklikten dolayı kira bedelinin düşürülmesine razı olacaktır.

3) Kiracı borcunu ödemezse, kiracıya önce noterden ödeme için ihtar gönderilip 30 gün süre verilmek zorundadır. Bu süre geçtikten sonra hâlâ ödeme yoksa tahliye davası veya icra takibi yoluyla yapılacak olan takip neticesinde icra mahkemesinden tahliye talep edilebilir.

4) Kanuna göre, kiracının kiralanan taşınmaza zarar vermemesi ve komşularına saygı göstermesi zorunluluğu getiriliyor. Buna göre kiracı gürültü yapar, taşınmazı özensiz kullanır ve zarar verirse bu tahliye nedeni sayılıyor.

5) Kiracı kira sözleşmesi sona erdiğinde taşınmazı nasıl aldıysa o şekilde teslim etmekle yükümlü oluyor. Bunu yerine getirmeyen kiracı aleyhine tazminat davası açılabiliyor.

Zam oranı nasıl olmalıdır?

Borçlar Kanunu’na göre; kira artışında son 12 aylık Üretici Fiyatları Endeksi (ÜFE) baz alınıyordu. Bu yılın başında yapılan düzenlemeyle artık kira artışları, 12 aylık ortalama Tüketici Fiyatları Endeksi’ne (TÜFE) göre olmak zorunda. Bu da son verilere göre; yüzde 18.27. Kiracı ile mal sahibi eğer anlaşırlarsa sözleşmede bunun altında bir oran kararlaştırabilirler. Ancak kesinlikle bu oranında üzerinde artış yapılamaz.

‘Oğlum gelecek çık’ durumunda kiracı ne yapabilir?

Kanuna göre; kontrat süresi dolmadan kiracının tahliye edilmesi gibi bir durum söz konusu olamaz. Fakat, ev sahibinin haklı sebepleri varsa kontrat dolmadan kiracıyı çıkarma hakkına sahip. Kiracı kirayı ödemezse, sözleşmeye aykırılık varsa , evde esaslı bir tadilat yapılacaksa kiracı tahliye edilebilir.

Kiracı erken çıkmak isterse nolur?

Kiracı, sözleşme tarihinden önce evden çıkmak isterse ve mal sahibi evi yeniden kiraya veremezse, kiracının bildirim yapması şartıyla tahliye tarihinden itibaren 3 aylık tazminat ödemekle yükümlüdür. Kiracı bildirim yapıp çıkar ve hemen kiracı bulunursa böyle bir tazminat ödenmez. Eğer ev bu 3 ay içerisinde yeniden kiraya verilirse, tahliye ile kiraya verildiği tarihe kadarki süre için tazminat alınabilir. Bu durum 3 ayı geçemez. Ancak kiracı bildirim yapmazsa sözleşme geçerlidir ve bildirim yapıncaya kadar olan aylara ait kirayı ödemekle yükümlüdür.

Ev satılırsa kiracı ne olacak?

Taşınmazın bir başkasına satılması durumunda kiracının 6 ay süresi bulunuyor. Kiracı içerdeyken taşınmazın satılması halinde yeni mal sahibi içerdeki kiracıya 1 ay içinde ihtar göndererek tahliye talep edebilir. Bu durumda satın alma tarihinden itibaren 6’ncı ayın sonuna kadar kiracı kalmaya devam eder. 6’ncı ayın sonunda çıkmazsa tahliye davası açılabilir. Eski mal sahibi ile yapılan kira sözleşmesinin sonunda da dava açılarak tahliye talep edilebilir. ‘Kiracılar eğer bu durumla karşılaşmak istemiyorlarsa, sözleşmelerini tapuya şerh olarak işlemeli. Kira şerhi bulunan taşınmazlar satılsa dahi kiracı tahliye edilemez.

Üçüncü kişilere kiralama yapılabilir mi?

Mal sahibi ile kiracı arasındaki sözleşmede ‘Kira sözleşmesi devredilemez, ciro edilemez, alt kiralama yapılamaz’ şeklinde bir hüküm var ise hiçbir şekilde kira sözleşmesi bölünemez ve bağımsız bölümün tamamı veya bir bölümü kiraya verilemez. Böyle bir durum tespit edilirse sözleşmeye esaslı aykırılık gerekçesiyle süre dolmadan kiracı tahliye edilebilir. Ancak mal sahibi kiracısına alt kiralama hakkı tanımışsa tamamının veya bir kısmının kiraya verilmesi mümkün olabilir.

Ev dönüşüme girerse oturma hakkı kimin olacak?

Borçlar Kanunu’nda bina yıkıldıktan sonra yeniden yapımı halinde mal sahibinin kiracısını davet etme zorunluluğu var.

Esaslı tadilat, tamirat ve yıkım varsa kiracı tahliye edilebilir bu durumda tadilat, tamirat ve yıkım yapılıp yeniden inşa sonrasında kiracının yeniden davet edilmesi zorunludur. Davet edilmezse kiracıya 1 yıllık kira bedeli ile taşınma bedeli ödenir.

Riskli yapılarda durum nedir?

Kentsel dönüşüm yasasına göreyse ev sahibinin kiracıyı davet etme zorunluluğu yoktur. Bu kapsamda kiracı karot alınıp riskli yapı ilan edilen bir taşınmazdan 60 veya 30 günlük tahliye yazılarının kendisine tebliğ edilmesi halinde sürenin sonunda evden çıkacaktır. Kentsel dönüşüm yasasına göre kiracılara 2 aylık taşınma yardımı adı altında ödeme yapılmaktadır.

Tadilat masrafı talep edilebilir mi?

Kiracılar riskli olduğunu bildikleri bir yerden kiralama yapmışlar ise yapmış oldukları masrafları hiçbir şekilde talep etme hakları yoktur. Fakat mal sahibi riskli olduğunu bildiği halde bir taşınmazı kiraya vermişse ve kiracı ciddi bir masraf yapmışsa bu masraflarını tahliye halinde dava açarak isteyebilir.

İzin almadan mülkte tadilat yapılabilir mi?

Kiracı, taşınmazın içinde mal sahibinin izni olmadan ciddi değişiklikler yaparsa, sözleşmeye esaslı aykırılık durumu oluşur. Bu durumda kiracının kontrat bitmeden tahliye edilmesine yol açabilir.