Yapay zekâ tabanlı analizlerle hazırlanan konut değer raporları, kentte fiyatların yıl içinde güçlü bir ivme yakaladığını ortaya koyarken, enflasyon etkisi bu artışı önemli ölçüde törpüledi. Kentte Konut Fiyat Endeksi’nin 194,7 seviyesine ulaşması, son iki yılda yaşanan hızlı değerlenmenin yeniden gündeme taşınmasına neden oldu.
Nominal Artışla Reel Gerilemenin Bir Arada Görüldüğü Ender Dönem
İzmir’de satılık konut fiyatlarının yıl bazında sert bir yükseliş göstermesi, piyasanın yüzeyde canlı olduğunu düşündürse de geniş çaplı hesaplamalar reel değerde bir gerileme olduğunu işaret ediyor. Ortalama metrekare fiyatlarının 46 bin TL’yi aşması ve tipik bir konutun yaklaşık 6 milyon TL seviyesinde alıcı bulması, İzmir’i Türkiye ortalamasının oldukça üzerine taşıyor. Ancak reel göstergelerdeki düşüş, yatırımcıların bekleme eğilimine girdiğine işaret eden önemli bir veri olarak değerlendiriliyor.
Türkiye Genelinde Benzer Eğilim
Ülke genelindeki Ekim verileri incelendiğinde, nominal artışların devam etmesine rağmen reel bazda düşüş eğiliminin sürdüğü görülüyor. Ortalama satış fiyatı seviyelerinin 4,5 milyon TL’ye ulaştığı Türkiye’de, yatırım geri dönüş süresinin 13 yıl olarak hesaplanması, piyasadaki dengelenme sürecinin sürdüğünü gösteriyor.
Ekim ayında konut satışlarında küçük bir düşüş yaşansa da yılın tamamına bakıldığında tablo farklı. On aylık dönemde satışların 1,3 milyonu aşması, talebin hâlâ güçlü olduğunu kanıtlıyor. Özellikle ipotekli satışlardaki dikkat çekici artış, kredi kanallarının yeniden devreye girmesi halinde daha yüksek hareketlilik yaşanabileceğinin sinyallerini veriyor.
Uzmanlardan İzmir İçin Dikkat Çeken Yorum
Piyasa uzmanları, Şubat 2024'ten bu yana reel fiyatlarda yaşanan düşüşün doğal bir dengeleme süreci olduğunun altını çiziyor. İzmir’in ekonomik dinamikleri ve göç alan yapısı göz önüne alındığında, faizlerde olası gerilemenin talebi hızla artırabileceği ve reel fiyatları yeniden yukarı taşıyabileceği değerlendiriliyor.
En Zayıf Artış Ege ve Akdeniz Çizgisinde
Hatay, Muğla ve Aydın gibi illerde reel düşüşlerin çift haneye ulaşması, bölgesel fiyat hareketlerinin önemli ölçüde ayrıştığını ortaya koyuyor. Büyük şehirler arasında Ankara nominal artışta liderliğe otururken İstanbul, Bursa ve İzmir reel kayıp yaşayan kentler arasında yer almaya devam ediyor.
Tüm göstergeler, kentte gayrimenkul piyasasının yüzeyde agresif bir yükseliş sergilese de gerçek anlamda stabil bir zemine oturmaya çalıştığını gösteriyor. İzmir’in önümüzdeki dönemde talep hareketleriyle yeniden fiyat artışlarına sahne olup olmayacağı ise ekonomik koşulların seyrine bağlı olarak şekillenecek.